2022年厦门楼市低迷,高房价令购房者望而生畏

时讯妹 时讯妹
183
2022-06-18
厦门财经报告显示,过去一周(6.6-6.12),厦门新房成交环比下滑10.4%,成交均价结构性下跌至34022元/㎡。过去的5月,新房供求均低位运行,成交同比下跌达272%,同期,二手房成交虽环比微涨,但同比仍下滑约38%。据每日经济新闻消息,厦门2016年的57亿总价地王,而今连楼面价都卖不出。这些年,厦门可是地王的制造机。论炒房热土,厦门,也丝毫不亚于深圳。既非一线,又非省会,这个距离万亿GDP还有近3000亿距离的“网红城市”,房价却是一骑绝尘——仅居北上深之后,超过广州。支楞起如此“逆天

厦门财经报告显示,过去一周(6.6-6.12),厦门新房成交环比下滑10.4%,成交均价结构性下跌至34022元/㎡。过去的5月,新房供求均低位运行,成交同比下跌达272%,同期,二手房成交虽环比微涨,但同比仍下滑约38%。


据每日经济新闻消息,厦门2016年的57亿总价地王,而今连楼面价都卖不出。


这些年,厦门可是地王的制造机。论炒房热土,厦门,也丝毫不亚于深圳。


既非一线,又非省会,这个距离万亿GDP还有近3000亿距离的“网红城市”,房价却是一骑绝尘——仅居北上深之后,超过广州。


支楞起如此“逆天”房价的,绝大部分是福建有钱人。据称,“厦门有房是成功的标配”,是闽南人深入骨髓的观念。


可如今,高价地赔本卖、楼市低温运行,难道福建的富人们,也买不起厦门的房子了?


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去年下半年开始,厦门的新房和二手房同频趋冷,今年来受疫情反复的影响,市场并未出现好转趋势。


据克而瑞,1-4月,厦门新房供求双双走低,同比大跌60.9%、56.0%,到4月底,新房消化周期达27.5个月,较去年同期大幅攀升。同期,二手房成交增量缓慢。


也正因此,厦门卡在第二轮集中供地前夕,接连发布稳楼市政策,包括降准降息、放宽购房政策等等。


但土拍仍明显降温,9宗成交地块中仅触顶成交1宗,平均溢价率仅为1.4%,较首轮下降了5.4个百分点。购房政策效果也是反响平平,市场信心不足,成交规模仍在底部摩擦。


“现在厦门房地产市场感觉观望的人很多。”知乎上,一位计划今年在厦门买房结婚的网友发出疑问,“2022年要不要在厦门买房”,他们准备了一百万首付,但担心房价会跌。


有趣的是,应答者无论是劝买还是不劝买,多数都吐槽了厦门的高房价,“厦门房价远脱离实际价值”、“我也不知道为什么厦门房价贵的这么离谱”。


可见的事实是,即便是楼市进入僵持期,厦门的房价,仍旧是盘踞在高位。


全国房价行情网显示,5月,厦门的二手房价格均价达5.37万元/平方米,环比、同比分别涨了1.8%、5.65%。


全国横向对比,厦门的房价,也仅次于北上深,超大城市、一线城市广州,以及长三角地区的特大省会城市南京和杭州,都被它甩在身后。


就是福建的省会福州,房价也仅有厦门的一半。



拉长时间线,你会发现,过去十年,厦门房价都保持上涨势头,即便是2014年全国房价下行调整,厦门房价仍持续上涨,10年房价涨了约5倍。和上海同期相比,差距可是越来越小。



如此高企的房价,全然与厦门的基本面背离,这才是厦门“妖”之所在。


相比之下,2021年,厦门GDP总量仅7034亿元,位居全国各大城市第34位,与排在TOP10的广州、南京、杭州差距很大;距离福州也还有10个身位;总人口也仅为528万,在全国压根排不上号。


那么,这么“离谱”的房价,到底是谁在支撑?


高房价,谁在支撑?


要说厦门的吸引力,宜人的海滨城市风光首当其冲,加之教育、城市建设、医疗方面的突出优势,对省内城市有明显的虹吸效应。


回到供需层面分析。


一方面,厦门紧俏的住房供应,跟不上人口和住房需求增长步伐。


这就离不开厦门政府这个“操盘手”了。


“饥渴供地。”厦门大学经济学院经济学系副教授、福建省和厦门市土地和房产协会理事丁长发去年在接受媒体采访时,就提到了这个问题。


他说:“比如说厦门某一年要供15块地,假设要卖600亿人民币,刚卖完十块地就赚到了预期的600亿,剩下五块地就不供了。其实厦门有地,所以这两年厦门响应中央号召,增加土地供给。”


“稀缺”效应下,土地遭哄抢,厦门地王频出,地价飙涨,房价随之水涨船高。


特别是,2019年以来,厦门岛内外分化加剧。


人口密度大、教育、医疗资源高度集中的岛内,思明、湖里两区,用地紧张,曾连续5年断供,2019年推出3宗优质地块,成交楼板价皆超4.2万元/平方米,并一举刷新全市总价、单价地王纪录。



一个有意思的点是,厦门本土国企常年出现在拿地序列,特别是地王名单中。据克而瑞数据,2021年,建发房产和国贸地产这两家房企,就占了厦门24.6%的权益销售份额。


特别是建发房产,据称,厦门楼市有个“建发定律”:建发重仓哪儿,哪儿就火。


另一方面,需求端,与高房价相匹配的,是福建的藏富于民:经商群体大,民间资金也很多,财富便如虹吸一般,源源不断地涌向厦门。


“全福建省的富豪绝大部分都在厦门买房子,‘爱拼才会赢’的闽商在中国很有名的。”丁长发称。


以在厦门岛内拥有住房、子女在岛内读书为荣的福建人,特别是与厦门同处“闽南金三角”的泉州、漳州两地富人,是买入厦门的主力军。


一位在厦门工作了十几年的网友在回答上述问题“2022年要不要在厦门买房”时就指出,她身边的年轻人买房的,基本都是父母出钱,泉州人居多,漳州人次之,据说现在龙岩三明人似乎更多。


一边,是开发商们炒地皮,另一边,福建有钱人愿意把钱放进厦门楼市,厦门的高房价,就这么撑了起来。


也怪不得这位网友感慨:“厦门房价这样畸形,完全是政府、本地国企加无数炒房人的杰作。”


她还劝诫题主,“如果你们不是富二代,如果你们对厦门真的喜欢得不得了,又能赌上自己现在的一切甚至父母养老的钱,那就随意买吧,与2022没什么关系。”


年轻人逃离厦门?


这样的厦门,对刚需从来都不是友好的。


克而瑞就分析指出,目前,去投资化时代下,厦门市场价格高部维稳,以居住为目的的改善需求保持稳定输出,刚需的观望情绪则被迫加速,预计接下来,刚需产品若无价格和重磅资源的支撑,走量将会愈发举步维。


奇高的房价正击退一批年轻人。


以福建唯一的985高校厦门大学为例,2013年留在厦门的占比约34%,到2019届,这一数据为22.5%,留厦占比基本逐年递减。


他们的去处,往北,是上海、杭州,往南,是深圳、广州。


“性价比低”,出现在多数年轻人对厦门的判断中。简单来说,是就业机会少,薪资一般,但与之相对的,是居住和生活成本太高。


“如果有房,在厦门可以过的很幸福,但是对需要买房的年轻人,房价是一道很高的门槛,全国第四的房价,工作机会很少,工资不高。”一位成长于厦门的网友就这样说。


她感慨,厦门的工作机会真的很少,“互联网软件行业集中在软件园,出名的可能就4399,美亚,传统行业特步、安踏、华祥苑,大家在找工作的时候不是很了解,国企像建发、国贸、象屿是厦门绝大多数年轻人的向往,金融公司招聘人数也很少,绝大部分更喜欢社招(工资也不行),剩下就是考公、考编制。”


在她看来,大部分在厦门学习的孩子们,如果去了一线城市,或者靠前的二线城市(苏州、成都之类),都不太会坚持回厦门,比如她自己。


说厦门有什么?印象中似乎只有旅游了。从产业结构上看也确实是,第三产业占厦门GDP均超58%,这一产业以旅游业为主。



换句话说,厦门缺乏有竞争力的核心产业。虽然从2014年厦门就提出培育十大千亿企业,包括生物医药、新材料、旅游会展、航运物流、软件和信息服务等,但目前仍未形成规模化和影响力。


并且,从企业看,厦门国企强势,唯三的世界500强企业,建发集团、国贸控股、象屿集团,均是国企,亮眼民企则相对较少。


这样的产业基础,确实较难为年轻人提供足够的就业机会,逃离,也不足为奇。


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